住宅ローン借換えた方は年末調整に注意

(注)執筆当時の法律に基づいて書いていますのでご利用は自己責任でお願いします。

住宅ローン等の借換えをしたら・・・

住宅ローンの金利が低くなり、借換えをされた方も多くおられるだろう。サラリーマンの場合、住宅借入金等特別控除(以下、住宅ローン控除)の適用初年度は納税者自身で確定申告をしなければならないが、2年目以降は年末調整で適用を受けることができる。

では、住宅ローン等の借換えをした場合、住宅ローン控除を継続できるのかどうか気になるところだ。

そもそも住宅ローン控除の対象となる住宅ローン等は、住宅の新築、取得または増改築等のために直接必要な借入金または債務でなければならない。したがって、住宅ローン等の借換えによる新しい住宅ローン等は、当初の住宅ローンを消滅させるための新たな借入金であり、原則として住宅ローン控除の対象とならない。

しかしながら、このような場合であっても次のすべての要件を満たすときは、借換え後の借入金についても、引き続き住宅ローン控除を受けられる。

1.新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。
2.新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅ローン控除の対象となる要件に当てはまること。

この取扱いは、例えば住宅の取得等の際に償還期間が10年未満の借入金(いわゆるつなぎ融資)を受け、その後に償還期間が10年以上となる住宅ローン等に借換えた場合も同様である。借換え後の償還期間が10年未満となるケースでは、住宅ローン控除の対象にはならないので注意して欲しい。

なお、住宅ローン控除を受けることができる年数は、居住の用に供した年から一定期間であり、住宅ローン等の借換えによって延長されるものでない。

借換えを行った場合の住宅ローン控除額に注意!

借換えによる新たな住宅ローン等が住宅ローン控除の対象となる場合には、次の金額が控除対象となる住宅ローン等の年末残高となる。

1.当初の住宅ローン等の借換え直前の残高≧新たな住宅ローン等の借入時の金額 
この場合は、新たな住宅ローン等の年末残高が住宅ローン等の年末残高となる。

2.当初の住宅ローン等の借換え直前の残高<新たな住宅ローン等の借入時の金額 
この場合は、{新たな住宅ローン等の年末残高×(当初の住宅ローン等の借換え直前の残高/新たな住宅ローン等の借入時の金額)}で求めた金額が住宅ローン等の年末残高となる。

借換え手数料等を住宅ローンに組み込む場合などでは、借換え前よりも借入金が増加するケースがあるので、その場合は、借入残高の按分計算が必要となるため注意していただきたい。 

税務ニュース№446

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