あの人が不動産投資をしている本当の理由

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「税金が払える現金」と「節税できる不動産」

不動産を使った個人の節税は、大きく2種類に分かれます。「ストック（資産）の節税」と「フロー（所得）の節税」です。

現金を持っていれば、相続税を払える代わりに、節税にはなりません。

現金で土地を買うと、その瞬間、相続税評価額は約80％に下がります。さらに、その土地を他人に貸すと、評価額は約30％にまで下がります。
建物なら、建てた瞬間に相続税評価額は約60％です。他人に貸せば、約40％まで下がります。

現金はなくなりますが、相続税は減らせる、これが、「ストックの節税」です。

減価償却で節税するカラクリ

もう1つ、不動産を使ってできるのが、「フロー（所得）の節税」です。

建物を購入した場合、その取得金額は多額になりますが、いっぺんに経費で落とすことはできません。耐用年数に応じて少しずつ経費にしていく、それが減価償却です。

減価償却費が大きければ、毎年の収支が黒字でも、申告ベースでの所得は赤字になる場合があります。赤字になれば、他の給与所得や事業所得と相殺することができます（土地取得のための借入利息部分を除く）。

もし、税率が最高税率であれば、赤字金額の55％の税金が還付されることになります。還付金額を左右するのが、減価償却費の大きさです。

減価償却費を大きくするためには、できるだけ短期間で、できるだけ多く償却する必要があります。

減価償却費を決めるのは、「償却方法」と「耐用年数」です。
償却方法には、定額法と定率法の2つの計算方法があります。

定額法は毎年一定額を償却していく方法、定率法は毎年簿価の一定率を償却していく方法です。
定額法の場合、最初の年度から最後の年度まで年間の償却額は変わりませんが、定率法の場合は、初年度が最も償却額が大きく、その後だんだん償却額は減っていきます。最初の数年で大きく償却できるのが特徴です。

そのため、できるだけ定率法を使うのがセオリーとなります。

建物は定額法しか使えませんが、それ以外の建物付属設備等は定率法を使うことができます（ただし、事前の届出が必要）ので、物件購入時は工事明細等で、できるだけ建物付属設備等を多く計上しておく方が有利です。

4年で償却できる建物？

償却額を大きくするためのもう1つの仕組みが、「耐用年数」です。

耐用年数はあらかじめ、資産の種類に応じて決められています。例えば居住用物件であれば、鉄筋コンクリート造なら47年、木造なら22年です。

ただし、上記は新築の場合の年数で、中古物件であれば、経過年数に応じて耐用年数は短くなります。法定耐用年数を全部経過している場合、その資産は法定耐用年数の20％の年数で償却することができます。

居住用物件の例でいうと、鉄筋コンクリート造であれば最短9年、木造物件であれば最短4年です。
海外では、築100年の木造住宅が普通に取引されており、上記4年で償却できることから、節税商品として注目されています。

物件を売却すれば節税になる

減価償却を使って節税できるのは、償却費が計上できる間だけです。耐用年数を経過し、償却が終われば、本来の不動産収支に対して課税されることになります。
例えばそこで、その物件を売却し、新たな物件を購入すれば、また新しく減価償却を計上することができるようになります。

その場合、物件の売却に対して税金がかかります。ただし、所有期間5年超の物件については、売却に対する税金が20％（所得税15％＋住民税5％）とされているため、自分の所得に対する税率が20％を超えている場合には、その税率差を利用して節税することができます。

仮に最高税率で考えれば、減価償却費で55％の税金を節税し、長期譲渡で35％（55％－20％）の税金を節税できる、これが不動産の「フロー（所得）の節税」です。

ただし、言うまでもなく、不動産投資はリスクが伴いますので、実行については慎重な判断をお願いします。

この話が経営者・資産家の皆様のお役に立つことができれば幸いです。

メール通信№436

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