分割して売却した場合は要注意！空き家の譲渡所得の特例は譲渡対価1億円以下に限定

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被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

「空き家の発生を抑制するための特例措置」は、相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、その家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む）、または、取り壊し後の土地を譲渡した場合に、その家屋または土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除できるものである。

適用に当たって大きく3つのポイントがあるので、以下確認していく。

適用を受けるための3つのポイント

（1）相続発生日を起算とした適用期間の要件

相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である平成28年4月1日から平成31年12月31日までに譲渡する必要がある。
平成25年1月2日に相続が発生した場合なら、本特例の対象となる譲渡期間は平成28年4月1日から平成28年12月31日までとなる。

（2）相続した家屋の要件

特例の対象となる家屋は次の要件を満たす必要がある。

1.相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること（相続開始まで老人ホームに入居するなどの理由で空き家に場合は適用外。主として被相続人に居住の用に供されていた一の建築物に限る）

2.相続開始の直前においてその被相続人以外に居住をしていた者がいなかったものであること

3.昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建物等を除く）であること

4.相続時から譲渡時まで事業用、貸付用または居住用に供されていたことがないこと

（3）譲渡する際の要件

1.譲渡対価が1億円以下であること

2.家屋を譲渡する場合（その敷地も併せて譲渡する場合も含む）、その譲渡時において、その家屋が現行の耐震基準に適合するものであること

特に注意していただきたいのが譲渡対価1億円以下であるかどうかである。この特例を受ける被相続人居住用家屋と一体として利用していた部分を別途分割して譲渡している場合や、他の相続人が譲渡している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、合算譲渡対価で判定する。

いったん本特例を受けた場合であっても、その後の譲渡状況により譲渡対価の合計額が1億円をオーバーしたときは、全体として適用できなくなる。

この話が経営者・資産家の皆様のお役に立つことができれば幸いです。

相続贈与コラム№23

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