広大地をお持ちの方は、年内に対策が必要かも?

(注)執筆当時の法律に基づいて書いていますのでご利用は自己責任でお願いします。

相続・贈与

2017.07.03

広大地はどうやって評価するか?

相続や贈与における土地の評価は、「財産評価基本通達」に定められています。その中に「広大地」という土地があります。

「広大地」は以下の要件を満たしたものが対象となります。

・500平米(三大都市圏以外は1,000平米等)以上の面積であること
・3階以上のマンション適地ではないこと(原則として容積率が300%未満)
・戸建分譲開発するときに私道等が必要なこと
・大規模工場用地に該当しないこと

広大地に該当すると、以下の算式で評価することになります。
【広大地の価額=広大地の面する路線の路線価×広大地補正率×地積】
※広大地補正率=0.6-0.05×地積/1,000平米

例えば、500平米の広大地の広大地補正率は、以下のような計算となります。
広大地補正率=0.6-0.05×500/1,000
=0.575

つまり、通常の路線価ベースの評価額の60%弱で評価できることとなります。

来年(H30)以降の評価方法は?

この広大地の評価方法が、平成30年1月1日以降の相続等から、改正されることになりました。

評価額が上がるケースが出てきそうです。

その具体的な評価方法が、現在パブリックコメント(意見公募手続)にかけられています。特に問題がなければ、この案で来年以降、評価することになります。

改正案は、以下のようになっています。
【通常の財産評価基本通達に基づく評価額×規模格差補正率】
※規模格差補正率={(評価対象土地の地積×B+C)/評価対象土地の地積}×0.8

BとCの値については、三大都市圏と三大都市圏以外に分けて数字が設定されています。
三大都市圏については、以下のようになっています。(普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区の場合)

500平米以上1,000平米未満・・・B 0.95 C 25
1,000平米以上3,000平米未満・・B 0.90  C 75
3,000平米以上5,000平米未満・・B 0.85  C 225
5,000平米以上・・・・・・・・・B 0.80  C 475

例えば、500平米の場合の規模格差補正率は、以下の通りとなります。
規模格差補正率={(500×0.95+25)/500}×0.8
={((475+25)/500)}×0.8
=(500/500)×0.8
=1×0.8
=0.8

補正率だけで比べると、0.575から0.8に上がることになります。

(実際には、奥行価格補正率、側方、二方、三方又は四方路線影響加算、不整
形地補正率、間口狭小補正率による評価を行った後に、規模格差補正率を乗ずることになりますので、ここまで差が広がるわけではありません。)

例えば、5,000万円の土地で、奥行補正等で10%減額(90%評価)があるとすると、
改正前:5,000万円×0.575 =2,875万円
改正後:5,000万円×0.9×0.8=3,600万円

改正前後で、725万円評価額が増えることになります。

もし、今年(H29年)中であれば、改正前の評価額を使うことができます。
例えば、相続時精算課税を使って、今年中に贈与すれば、改正前の低い評価額で贈与することができます。

該当しそうな方については、初回無料相談も実施しておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

この話が経営者・資産家の皆様のお役に立つことができれば幸いです。

メール通信№546

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