広大地をお持ちの方は、年内に対策が必要かも？

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広大地はどうやって評価するか？

相続や贈与における土地の評価は、「財産評価基本通達」に定められています。その中に「広大地」という土地があります。

「広大地」は以下の要件を満たしたものが対象となります。

・500平米（三大都市圏以外は1,000平米等）以上の面積であること
・3階以上のマンション適地ではないこと（原則として容積率が300％未満）
・戸建分譲開発するときに私道等が必要なこと
・大規模工場用地に該当しないこと

広大地に該当すると、以下の算式で評価することになります。
【広大地の価額＝広大地の面する路線の路線価×広大地補正率×地積】
※広大地補正率＝0.6－0.05×地積／1,000平米

例えば、500平米の広大地の広大地補正率は、以下のような計算となります。
広大地補正率＝0.6－0.05×500／1,000
＝0.575

つまり、通常の路線価ベースの評価額の60％弱で評価できることとなります。

来年（Ｈ30）以降の評価方法は？

この広大地の評価方法が、平成30年1月1日以降の相続等から、改正されることになりました。

評価額が上がるケースが出てきそうです。

その具体的な評価方法が、現在パブリックコメント（意見公募手続）にかけられています。特に問題がなければ、この案で来年以降、評価することになります。

改正案は、以下のようになっています。
【通常の財産評価基本通達に基づく評価額×規模格差補正率】
※規模格差補正率＝{（評価対象土地の地積×B＋C）／評価対象土地の地積}×0.8

BとCの値については、三大都市圏と三大都市圏以外に分けて数字が設定されています。
三大都市圏については、以下のようになっています。（普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区の場合）

500平米以上1,000平米未満・・・B　0.95　C　25
1,000平米以上3,000平米未満・・B　0.90　 C　75
3,000平米以上5,000平米未満・・B　0.85　 C　225
5,000平米以上・・・・・・・・・B　0.80　 C　475

例えば、500平米の場合の規模格差補正率は、以下の通りとなります。
規模格差補正率＝{（500×0.95＋25）/500}×0.8
＝{（（475＋25）/500）}×0.8
＝（500/500）×0.8
＝1×0.8
＝0.8

補正率だけで比べると、0.575から0.8に上がることになります。

（実際には、奥行価格補正率、側方、二方、三方又は四方路線影響加算、不整
形地補正率、間口狭小補正率による評価を行った後に、規模格差補正率を乗ずることになりますので、ここまで差が広がるわけではありません。）

例えば、5,000万円の土地で、奥行補正等で10％減額（90％評価）があるとすると、
改正前：5,000万円×0.575 ＝2,875万円
改正後：5,000万円×0.9×0.8＝3,600万円

改正前後で、725万円評価額が増えることになります。

もし、今年（Ｈ29年）中であれば、改正前の評価額を使うことができます。
例えば、相続時精算課税を使って、今年中に贈与すれば、改正前の低い評価額で贈与することができます。

該当しそうな方については、初回無料相談も実施しておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

この話が経営者・資産家の皆様のお役に立つことができれば幸いです。

メール通信№546

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